Finanasklagenemda

Rekord i antall klagesaker 

Finansklagenemnda har hatt en markant økning i antall klager som gjelder eierskifte over flere år, og antall klager i 2025 satt ny rekord, med en økning på 16 % sammenlignet med 2024.

I tillegg til økningen i antall klagesaker, ser vi også at det i klagesakene nå anføres flere feil og mangler ved boligen. En større andel av sakene enn tidligere, gjelder altså mange forskjellige mangler ved den solgte boligen, og mangelstvistene fremstår også som større og mer omfattende enn tidligere.

Økningen i antall klager kan ses i sammenheng med endringen av avhendingslova med virkning fra 2022. Lovendringen medførte en lavere terskel for å reklamere over feil og mangler, som gjør at flere forbrukere har mulighet til å kreve prisavslag eller erstatning etter boligkjøpet. Samtidig gjelder mange av mangelssakene langt lavere beløp enn tidligere, noe som kan medføre at tvisten klages inn for et gratis tvisteløsningsorgan som Finansklagenemnda, i stedet for at saken bringes inn for domstolene.

Fortsatt høy medholdsandel

Av alle sakene som ble behandlet i 2025 innenfor fagområdet eierskifteforsikring av sekretariatet eller nemnda, fikk til sammen litt over 52 % av klagerne helt eller delvis medhold. Medholdsandelen er betraktelig lavere enn i 2024, men fremdeles høyere enn de fleste andre fagområder som Finansklagenemnda behandler.

Betydningen av generelle risikoopplysninger 

De fleste mangelstvistene som nemnda behandler, gjelder spørsmålet om forholdet som kjøper har avdekket er upåregnelig etter den generelle bestemmelsen i avhendingslova (avhl.) § 3-2. Veldig ofte er det gitt generelle risikoopplysninger ved salget, mens kjøpers mangelskrav er begrunnet i at forholdet er mer alvorlig eller mer omfattende enn hva som var forespeilet ved salget. Vurderingen må gjøres helt konkret, men må også ses i lys av dom fra Høyesterett (HR-2025-1749-A), som langt på vei innebærer at risikoopplysninger ved salget må være mer konkrete for å utelukke et mangelskrav fra kjøper. Eksempelvis kom nemnda i FinKN 2025-1275 til at større sprekker i grunnmuren utgjorde en mangel, selv om det var opplyst om enkelte sprekker og skjevheter (TG 2 og TG 3) ved salget. I FinKN 2025-764 kom nemnda under tvil til at taklekkasje var upåregnelig og dermed også en mangel, selv om boligens tak var vurdert til TG 2 i tilstandsrapporten ved salget, og det ble gitt enkelte risikoopplysninger.

Prisavslag for «midlertidig bruksulempe»?

Det har vært noe omstridt om en boligkjøper har adgang til å kreve prisavslag for en midlertidig bruksulempe som følge av en mangel ved boligen – altså i et tilfelle hvor det er uomtvistet at det forelå en mangel ved overtakelsen, men hvor mangelen senere faller bort. Nemnda behandlet to saker om denne problemstillingen i 2025.

I FinKN 2025-1114 reklamerte kjøper etter å ha blitt kjent med planer om å bygge ny høyspentledning i direkte nærhet til den solgte boligen. Selve strømkabelen ville ikke påføre boligen noe verdiminus, men byggeprosjektet som ble forespeilet å vare i 2-3 år, ville medføre betydelige ulemper i form av støy og anleggstrafikk. Nemnda kom til at det ble gitt mangelfulle opplysninger ved salget av boligen, jf. avhl. § 3-7. Videre kom nemnda til at kjøper kunne kreve prisavslag etter avhl. § 4-12, selv om ulempene ved utbyggingsprosjektet ville være midlertidige. Nemnda tok imidlertid ikke endelig stilling til beløpets størrelse.

FinKN 2025-1307 gjaldt spørsmålet om renovering av vann- og avløpsrør i nærheten av boligen utgjorde en mangel. Også i denne saken kom nemnda til at selger hadde misligholdt sin opplysningsplikt ved salget, men la likevel til grunn at det ikke var grunnlag for å kreve prisavslag. Selv om nemnda opprettholdt at det som et utgangspunkt kan være adgang for å kreve prisavslag for midlertidige bruksulemper, kom nemnda etter en konkret vurdering til at dette ikke var tilfellet i denne saken. Nemnda uttalte at det må være tale om noe mer inngripende og større bruksulemper som berettiger et slikt prisavslag, og viste bl.a. til at det var tale om relativt ordinære vedlikeholdsarbeider.