Eierskifteforsikring

Fagområdet eierskifteforsikring omfatter klager mot selgers boligselgerforsikringsselskap, og klager mot kjøpers boligkjøperforsikringsselskap. Boligselgerforsikringen dekker selgers mangelsansvar etter avhendingslova ved salg av brukt bolig. Boligkjøperforsikring er en form for rettshjelpsforsikring som dekker advokatbistand for kjøper, dersom det anses sannsynlig at boligen har en mangel.

Hovedlinjer 2021

Finansklagenemnda mottok til sammen 791 klager innenfor fagområdet eierskifteforsikring, en nedgang fra tidligere år. Av alle klagene som ble behandlet av sekretariatet og nemnda, fikk nesten 1 av 2 klagere medhold. Dette er en svært høy medholdsandel sammenlignet med de øvrige fagområdene til Finansklagenemnda.

Nemndspraksis

Finansklagenemnda Eierskifte avga 362 avgjørelser i 2021, som er det høyeste antallet nemndsavgjørelser for denne nemnda noen gang. Praksis fra FinKN Eierskifte bærer i stor grad preg av tilbakevendende problemstillinger som oppstår i tvister etter salg av brukt bolig. En stor andel av klagesakene omhandler skjulte feil og mangler ved eldre boliger, ofte knyttet til utsatte bygningsdeler som våtrom, drenering, tak og el-anlegg.

Arealavvik 

Nemnda har i flere avgjørelser i 2021 behandlet klager som gjaldt mangelskrav som en følge av at det ble oppgitt feil areal på den solgte boligen. Høyesterett uttalte i 2003 (Rt. 2003 s. 612) at ikke ethvert arealavvik utgjør en mangel, men at det må være tale om et avvik av en viss størrelse. Avgjørelsene fra FinKN Eierskifte i 2021 viser at terskelen for arealavvik settes noe lavere enn i tidligere praksis, bl.a. i FinKN 2021-337, FinKN 2021-338 og FinKN 2021-742. Samme tendens fremgår for øvrig også av nyere rettspraksis, bl.a. i dom fra Borgarting lagmannsrett av 14.09.20 (LB-2020-95336), hvor et avvik på ca. 5 % ved en større leilighet var tilstrekkelig stort til å utgjøre en mangel.

terskelen for arealavvik settes noe lavere enn i tidligere praksis

Nemnda har i avgjørelsene pekt på momenter som at moderne måleinstrumenter gir mindre grunn til å akseptere avvik ved arealoppmålingen, og at selger eller selgers takstmann i mange tilfeller kan bebreides for feilen (FinKN 2021-337, FinKN 2021-342). Flere av sakene gjaldt også boliger i sentrale bydeler i Oslo, hvor kvadratmeterprisen har blitt svært høy, og betydningen av at arealet er riktig er desto større (FinKN 2021-742). Med unntak av FinKN 2021-338 (omtalt nedenfor), er alle avgjørelsene akseptert av innklaget selskap.

Tvist om klageadgang hos Finansklagenemnda

En ny problemstilling for nemnda er at selskap har bestridt eller vanskeliggjort forbrukerens klageadgang hos Finansklagenemnda.

Finansklagenemnda ser alvorlig på at flere selskap synes å ville begrense eller hindre forbrukerenes klageadgang

I FinKN 2021-208, FinKN 2021-312, FinKN 2021-313 og FinKN 2021-648 anførte Protector Forsikring at en klager med direktekravsadgang mot boligselgerforsikringen (jf. fal. § 7-6) likevel ikke hadde klageadgang hos Finansklagenemnda, når selskapet hadde avkortet eller begrenset forsikringsdekningen. Nemnda kom enstemmig i alle sakene til at forbrukeren hadde klageadgang, og behandlet tvisten (se også omtale under neste avsnitt om ikke-aksepterte avgjørelser).

En annen gjentakende problemstilling er at selskapet ikke sender klagesvar, eller ikke oversender dokumenter som er nødvendige for klagebehandlingen.

Adgangen til utenrettslig tvisteløsning er lovfestet, og Finansklagenemnda ser alvorlig på at flere selskap synes å ville begrense eller hindre forbrukerens klageadgang.

Ikke-aksepterte avgjørelser

Av 138 avgjørelser hvor klager fikk helt eller delvis medhold av nemnda, var det kun 3 avgjørelser som ikke ble akseptert av selskapet.

I FinKN 2021-208 (nevnt ovenfor) behandlet nemnda bl.a. spørsmålet om selskapet kunne avkorte sitt ansvar overfor kjøper (kravstiller) som en følge av at selger (sikrede) hadde gitt uriktige opplysninger ved tegning av boligselgerforsikringen (jf. fal. §§ 4-1 og 4-2). Selskapet bestred at kjøper hadde klageadgang hos FinKN, og saken var av den grunn svært dårlig opplyst. Nemndas flertall konkluderte med at det ikke var sannsynliggjort grunnlag for avkortning, og ga kjøper medhold.

I FinKN 2021-338 kom nemnda til at det forelå en mangel etter avhl. § 3-8 som en følge av at det var gitt en uriktig opplysning om boligens areal (omtalt ovenfor).

FinKN 2021-514 gjaldt spørsmålet om kjøper hadde reklamert innen rimelig tid for alvorlige mangler ved boligens fundamentering. Saken ble senere forlikt mellom partene ved rettsmekling.

Det er kun Protector Forsikring som ikke har akseptert avgjørelser fra FinKN Eierskifte i 2021.