Finanasklagenemda

Kraftig økning i antall klager og medholdsandel 

Økningen i antall klager innenfor eierskifteforsikring er på 23 prosent sammenlignet med 2022. En stor del av økningen antas å skyldes klagesaker knyttet til boligsalg gjennomført etter endringen av avhendingslova fra 1.1.2022, og disse sakene utgjorde i 2023 48 prosent av alle mottatte klager.

«63,8 prosent helt eller delvis medhold til klager i sekretariat og nemnd»

Av alle sakene som ble behandlet i 2023 innenfor fagområdet eierskifteforsikring av sekretariatet eller nemnda, fikk til sammen 63,8 prosent av klagerne helt eller delvis medhold. Dette er en klar økning fra 2022, og er en svært høy medholdsandel sammenlignet med Finansklagenemndas øvrige fagområder. Medholdsandelen viser at enkelte av foretakenes oppgjørspraksis ikke er i tråd med nemndspraksis. På tross av at klagerne oftere får medhold, er antall avgjørelser som ikke følges av foretakene lavt, se nedenfor.

Ny avhendingslov 

I 2023 har nemnda behandlet de første klagesakene etter at avhendingslova ble endret med virkning fra 1.1.2022. Lovendringen innebærer i hovedsak at terskelen for å kunne påberope seg en mangel ved boligen er lavere enn tidligere, ved at det ikke lengre er adgang til å ta et «as is»-forbehold ved salg til forbruker. Det er også stilt strengere krav til innholdet i tilstandsrapporter som innhentes i forbindelse med salget, og dette er regulert i en egen forskrift. Nemnda behandlet til sammen 46 klagesaker som gjaldt tvist i forbindelse med boligsalg etter 1.1.2022, og som dermed ble regulert av de nye bestemmelsene i avhendingslova.

Forskrift til avhendingslova («tryggere bolighandel»)

Fra 1.1.2022 reguleres tilstandsrapporter som utarbeides ved boligsalg av en egen forskrift. Forskriften stiller minstekrav til tilstandsrapportene, og hensikten er at rapportene skal gi kjøperen et betryggende informasjonsgrunnlag før boligkjøpet.

«Det stilles minstekrav til innholdet i en tilstandsrapport, og det legges større vekt på opplysningene som er gitt i tilstandsrapporten».

I klagesaker som gjelder boligsalg etter 1.1.22, har nemnda lagt til dels stor vekt på hvilke opplysninger som er gitt av selgers takstmann før salget. FinKN 2023-278 gjaldt svikt ved drenering og omfattende fuktskader i kjelleren i en 44 år gammel bolig. På tross av boligens alder, kom nemnda til at slike fuktskader ikke var påregnelige for kjøper, og dermed utgjorde en mangel etter avhl. § 3-2. Nemnda viste bl.a. til at det i tilstandsrapporten var gitt TG 0 og TG 1 på punktene «Rom under terreng». I motsatt retning gikk FinKN 2023-858, hvor nemnda kom til at fukt i kjeller ikke var upåregnelig når dreneringen i tilstandsrapporten ble gitt TG 3. I FinKN 2023-681 og FinKN 2023-833 kom nemnda til at tilstandsrapporten ikke var i tråd med kravene stilt i forskriften, med den konsekvens at det skulle ses bort ifra opplysningene i tilstandsrapporten om den aktuelle mangelen ved mangelsvurderingen.

Ett av kravene i forskriften, er at takstmannen skal gi et anslag for nødvendige utbedringskostnader for bygningsdeler som gis TG 3, hvor det altså er nødvendig å foreta tiltak. I flere saker behandlet av nemnda, har boligkjøpere klaget over at anslaget for utbedringskostnader har vist seg å ikke stemme. I FinKN 2023-829 og FinKN 2023-830 ga nemnda kjøper medhold i at anslaget for nødvendige utbedringskostnader var satt så lavt at det fremsto som klart misvisende og villedende, og dermed også utgjorde en mangel. Det må imidlertid gjøres en konkret vurdering av hvilke opplysninger som er gitt, og nemnda kom til motsatt resultat i bl.a. FinKN 2023-92.

Skjevheter, setninger, og bærende konstruksjoner

Flere av de ikke-aksepterte avgjørelsene omhandler alvorlige og kostbare konstruksjonsfeil ved boliger, som skjevheter, setningsskader og feil ved bærende konstruksjoner.

I FinKN 2023-152 hadde selgers takstmann gitt uriktige opplysninger om bærende søyler, noe nemnda kom til at utgjorde en mangel etter avhl. § 3-8. FinKN 2023-360 gjaldt spørsmålet om skjevheter i grunnmur utgjorde en mangel etter avhl. § 3-2 (endret 1.1.22).

I FinKN 2023-476 var spørsmålet om det var gitt mangelfulle eller uriktige opplysninger om skjevheter i boligen, jf. avhl. §§ 3-7 og 3-8. Samme sak ble senere behandlet av Sør-Rogaland tingrett, som i dom av 12.2.24 ga foretaket medhold i at forholdet ikke utgjorde en mangel etter avhendingslova.

Tvist om erstatningsansvar for advokatutgifter

FinKN 2023-567 og FinKN 2023-831 gjaldt bl.a. spørsmålet om foretaket var ansvarlig for å dekke klagers advokatutgifter i saken som en følge av at nemnda ga klager medhold. Nemndas flertall kom i begge sakene til at foretakets erstatningsansvar var regulert av forsikringsavtaleloven § 21-2, og ga klager medhold i at foretaket skulle dekke rimelige og nødvendige advokatutgifter. Flertallets standpunkt er i tråd med praksis fra Finansklagenemnda Person (jf. bl.a. FinKN 2023-736). Spørsmålet er foreløpig ikke behandlet av domstolene.